Корректировка на коммуникации при оценке дома

Корректировка на коммуникации земельного участка в процентах

Корректировка на коммуникации при оценке дома

Если есть возможность сравнивать сравнимое, то про 15-16 соток лучше сказать, что они не являются корректными аналогами. Остаётся вопрос о земельных улучшениях — что у ОО и что у аналогов?

условно свободного зем. участка для аналога 2.

Аналог развливаем на стоимость ЗУч и ЗУл. 3. Имеем стоимость аналога в расчёте на 1м2 ЗУч и ЗУл. 4. Выбираем оценку среднего для каждого показателя 5.

Особенности оценки земельного участка с учетом инфраструктуры

Инфраструктуру, как правило, разделяют на инженерную и социальную.

Инженерная инфраструктура включает:

  1. газоснабжение;
  2. электроснабжение;
  3. связь.
  4. водоснабжение и водоотведение;
  5. дороги;

Социальная инфраструктура включает:

  1. магазины;
  2. медицинские учреждения;
  3. детские сады;
  4. школы и т.д.

Стоимость создания инженерной и социальной инфраструктуры, безусловно, оказывает влияние на стоимость реализации проекта строительства и, как следствие, на конечную стоимость земельных участков в коттеджном поселке.

Корректировки при расчетах прав на земельные участки (2007-2008 годы)

Оценщик принял соотношения стоимости от площади земельного участка, объема прав и наличие сетей на территории и вблизи рассматриваемых земельных участков, в зависимости от использования по базе на интернет-сайтах.

Обоснование корректировок по Аналогам Корректировка на площадь земельного участка Проведенный анализ зависимости цены участка от его площади (выборка из 18 аналогов площадью от 0,22 до 404 гектар, в основном Ярославское и Рязанское направления от Москвы) показывает, что зависимость приближенно можно описать степенным уравнением: График 1.

Зависимость цены участка (долл. США/сотка) от площади Корректировка на расстояние от МКАД Проведенный анализ зависимости цены участка от его расстояния от МКАД показывает, что зависимость приближенно можно описать уравнением: График 2.

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25 Коммуникации как фактор влияния на стоимость земельного участка Сергей Панковец (Москва) отмечает значительное влияние наличия или отсутствия коммуникаций на рыночную стоимость участков региона для целей оспаривания кадастровой стоимости.

ИЖС и многоэтажная комплексная застройка Вопрос определения стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажной комплексной застройкой также не вызвал разногласий: Сергей Лазуткин также подтвердил отличия в стоимости указанных ВРИ участков, а также отметил, что это подтверждают и реалии рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Количество выбранных аналогов не должно быть меньше трех, в противном случае расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода не будет корректным. Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности: · Подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

Issn 1996-3955 иф ринц 0, 618

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий: – объект не является уникальным; – информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки; – факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах: Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы: На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым. Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

Предоставление гражданам земельных участков

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.

Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — часть 3 из 4

4.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 4.1.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость. 1.

Корректировка на месторасположение земельного участка

Для определения использованы объекты, отличающиеся только одним параметром – месторасположением (площади объектов незначительно отличаются, что позволяет использовать данные аналоги). Расчёт корректировки производится по формуле Со/Са-1, где Со – стоимость 1 кв.

м квартиры, аналогичной по расположению с объектом оценки, Са – стоимость 1 кв. м квартиры, аналогичной по расположению с объектом-аналогом.

Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2. Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1.

Со=1250000/32,2=38820 Объект №2. Са=1450000/35,1=41311. Корректировка на месторасположение по данной паре составляет – -6,03% Объект №1. Источник: https://portal.rosreestr.ru/ Объект №2.

Источник: http://vse.karelia.ru/ Объект №1. Со=1200000/29,7=40404 Объект №2.

Источник: http://152-zakon.ru/korrektirovka-na-kommunikacii-zemelnogo-uchastka-v-procentah-12444/

Корректировка на коммуникации при оценке дома

Корректировка на коммуникации при оценке дома

Теплоснабжение отсутствует. Имеется септик.

Необходимы: — корректировка на наличие грунтовых вод.

— корректировка на отсутствие инженерных коммуникаций.

2. Также нет возможности на участок подвести электроэнергию в связи с отсутствием ячеек 6кВ на ближайшей подстанцие (есть офиц. документ на этот счет). Электроснабжение нежилых помещений на оцениваемом земельном участке выполнено на основании устной договоренности от существующей сети 0,4кВ от соседнего участка.

необходима корректировка на отсутствие электроэнергии

Помогите, пожалуйста, с методиками расчета необходимых корректировок!

Ответы 7

23 мая 2014 в 17:34:47

А зачем столько инфы про улучшения на ЗУ, если цель-оспаривание кадастровой.обычно пишу допущение — рыночная стоимость объекта оценки определена без учета существующих улучшений.

В пункте описание ОО — на оцениваемом земельном участке расположены объекты недвижимости.

Полезная информация

Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (см. таблицу 1).

Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических.

На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района.

Скидки на торг к ценам продажи

участки под коммерческие объекты

Источник №1: Электронный справочник оценщика

Источник №2: Справочник оценщика недвижимости. 2012. Лейфер Л.А

Поправки на этаж к ценам продажи

относительно объектов на 1 этаже

Источник: Электронный справочник оценщика

Поправка на эффект масштаба к ценам аналогов рассчитывается по формуле:

Sоц, Sан — площадь оцениваемого объекта и объекта-аналога

n — коэффициент торможения

n = -0,10 для зем.

Но немногие знают, что прокладка коммуникаций стоит очень больших денег. И зачастую чем ближе Москва, тем подводка газа и электричества обходится дороже.

Причина дороговизны – большой спрос и ограниченные ресурсы. Например, на внешние инженерные сети и инженерную инфраструктуру поселка затраты составляют от 1,5 до 2,5 млн. руб. из расчета на 10 соток. — уточняет Валерий Лукинов.

Поправка Мисовца при оценке рыночной стоимости земельного участка фрагмент отчета об оценке недвижимости

Аналоги по продаже земельных участков (Рублево – Успенское направление). Выборка за сентябрь — октябрь 2005 г.

Источник: ж-л «Недвижимость и цены», расчеты оценщика

На основании вышеприведенной выборки построен график изменения удельной стоимости земельных участков и сделан корреляционно – регрессионный анализ. Результаты приведены ниже по тексту.

Источник: расчеты оценщика

На основании установленной корреляционно – регрессионной связи рассчитана ориентировочная стоимость земельного участка, расположенного на расстоянии 13 км от МКАД:

381,1 – 9,6046 * 13 = 256,24 долл./кв.м.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1].

Определение рыночной стоимости

Количество объектов-аналогов обычно колеблется от трех до семи (обычно используют 4-5 аналогов), однако известны случаи, когда оценщики использовали и несколько десятков аналогов.

Чем большее количество их используется при расчете, тем более достоверным является конечный результат.

Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, нужно сравнить данные, имеющиеся по объекту оценки и по объектам-аналогам.

Оценка объекта методом сравнения продаж

Источник: http://ins-help.ru/korrektirovka-na-kommunikacii-pri-ocenke-doma-70271/

Новости Как учитывать коммуникации при оценке в целях оспаривания?

Новости Партнерство продолжает публикацию методических разъяснений по дискуссионным вопросам оценки. по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости 1.

Инженерные коммуникации (далее – коммуникации) оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций: 2.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям.

Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям: Дополнительно следует обратить внимание, что в позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 25.06.2013 г. №10761/11) указано, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов.

Определение корректировок для рынка жилой недвижимости

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК ДЛЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Похожие материалы Метод количественных корректировок является методом который наиболее часто применяется при оценке жилой недвижимости.

При его использовании проводится сравнение каждого объекта аналога с объектом оценки. Учитывая, что каждый объект недвижимости уникален и обладает своим набором качественных и количественных ценообразующих факторов, то выявленные различия необходимо скорректировать.

При этом оценщик, сталкивается с необходимостью обоснования каждой применяемой в расчете корректировки, и это во многом зависит от «пользователя» отчета об оценке стоимости, в качестве которого в большинстве случаев выступает кредитная организация.

Некоторые банки позволяют использовать специализированные сборники для оценщиков, в которых приведены диапазоны корректирующих коэффициентов для различных типов недвижимости и элементов сравнения, другие настаивают на необходимости расчета значения каждой корректировки.

Внесение корректировок

По мнению крупных агентств недвижимости (Penny Lane Realty, Индикаторы рынка недвижимости, KnightFank) на сегодняшний день все объекты недвижимости продаются с определенным дисконтом, уровень которого зависит от того или иного сегмента рынка недвижимости. По мнению экспертов данных компаний, продажа складских помещений осуществляется со скидкой 5-10% в долларовом и рублевом эквивалентах.

Местоположение объектов-аналогов

3. Корректировка на тип дома – объект оценки и все объекты сравнения расположены в панельных жилых домах типа постройки « «Брежневка».

Планировочные и конструктивные решения данных типов домов сопоставимы, корректировка не производится. 4. Корректировка на этаж расположения — необходима в том случае, если этаж расположения объектов существенно отличаются. Расчет корректировки на этаж представлен в Приложении №2 к данному отчету.

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

Перлин Дмитрий Камилевич, начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис», действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083) При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы.

Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта. Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения.

Рекомендуем прочесть:  Помощь при угоне

Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

2. Корректировка на дату продажи (предложения) Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке.

Автоматический расчет корректировок

  1. Корректировка на удаленность от остановки общественного транспорта (метро)
  2. Корректировка на этаж
  3. Корректировка на наличие летних помещений
  4. Корректировка на санузел
  5. Корректировка на общую площадь
  6. Корректировка на жилую площадь
  7. Корректировка на площадь кухни
  8. Корректировка на состояние

В Prosimple определение размеров корректировок производится на основании методики предложенной Научно Практическим Центром Профессиональных Оценщиков, где, согласно методике, корректировки имеют значения: Е.Е.

Яскевич. «Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда).

Прибыль предпринимателя и внешний износ.

Оценка инфраструктурных объектов.» М.: ООО «НПЦПО», 2010 г.

на Коммуникации земельных участков — поправки — корректировки на 01.07.2016 года расчет СтатРиелт на основе актуальной рыночной информации * — обеспеченность участка определенным видом коммуникаций означает, что эти коммуникации подведены к границе участка, подключение к центральным сетям не потребует от собственника участка дополнительных затрат или эти коммуникации оплачены собственником.

** — приведенные значения не зависят от зонирования и разрешенного использования земельных участков.

*** — на вновь образованных территориях черты поселений затраты на коммуникации выше приведенных значений в связи с большей удаленностью от источников генерации и распределения.

Источник: http://pravo-38.ru/korrektirovka-na-kommunikacii-pri-ocenke-doma-76633/

Юр-ответ online
Добавить комментарий